Buchhaltung für Immobilien und Vermietung

Typische Fälle

Was in dieser Branche immer wieder auf dem Tisch liegt

Jeder Fall ist gleich aufgebaut: die Ausgangslage, die Rechtslage mit Fundstelle und das, woran es in der Praxis scheitert.

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   Option zur Umsatzsteuerpflicht bei gewerblicher Vermietung

   Die Ausgangslage

   Sie vermieten Gewerbeflächen an ein Unternehmen und haben hohe Investitionen in das Objekt.

   Was gilt

   Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Nach § 9 UStG kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, wenn der Mieter Unternehmer ist und das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Erst dadurch wird der Vorsteuerabzug aus Bau- und Erhaltungskosten möglich.

   In der Praxis

   Die Option muss sorgfältig geprüft werden, weil sie an die Verwendung durch den Mieter gekoppelt ist. Zieht später ein Mieter ein, der selbst steuerfreie Umsätze ausführt – etwa eine Arztpraxis oder eine Versicherung – entfällt die Voraussetzung. Wir halten die Verwendung je Mieteinheit fest.

2. 2

   Vorsteuerberichtigung über zehn Jahre

   Die Ausgangslage

   Die Nutzung eines Objekts ändert sich, etwa durch einen Mieterwechsel oder eine Umwidmung in Wohnraum.

   Was gilt

   Ändern sich die für den Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse, ist die Vorsteuer nach § 15a UStG zu berichtigen. Bei Grundstücken beträgt der Berichtigungszeitraum zehn Jahre ab erstmaliger Verwendung.

   In der Praxis

   Das ist die unangenehmste Nachzahlung im Immobilienbereich, weil sie Jahre nach der Investition auftritt. Wir führen eine Übersicht der berichtigungspflichtigen Objekte mit Beginn und Ende des Zeitraums, damit ein Mieterwechsel nicht unbemerkt teuer wird.

3. 3

   Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten

   Die Ausgangslage

   Sie sanieren eine Immobilie kurz nach dem Kauf.

   Was gilt

   Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben.

   In der Praxis

   Die Grenze wird oft knapp gerissen, weil auch scheinbar kleine Maßnahmen zusammengerechnet werden. Wir führen die Aufwendungen der ersten drei Jahre je Objekt getrennt und melden uns, bevor die Grenze erreicht ist – dann lässt sich eine Maßnahme unter Umständen noch zeitlich verschieben.

4. 4

   Bauabzugsteuer trifft auch Vermieter

   Die Ausgangslage

   Sie beauftragen Handwerker für Arbeiten an einem vermieteten Objekt.

   Was gilt

   Die Pflicht zum Steuerabzug nach § 48 EStG trifft jeden Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts – dazu zählen auch Vermieter. Bei ausschließlich steuerfreien Vermietungsumsätzen gilt eine erhöhte Bagatellgrenze von 15.000 Euro je Auftragnehmer und Kalenderjahr.

   In der Praxis

   Vielen Vermietern ist nicht bewusst, dass sie betroffen sind. Wir prüfen die Freistellungsbescheinigungen der beauftragten Betriebe und überwachen die Bagatellgrenze je Auftragnehmer.

5. 5

   Nebenkosten und Umlagen

   Die Ausgangslage

   Sie rechnen jährlich Betriebskosten mit Ihren Mietern ab.

   Was gilt

   Umlagen teilen umsatzsteuerlich das Schicksal der Hauptleistung: Bei steuerfreier Vermietung sind sie steuerfrei, bei Option zur Steuerpflicht steuerpflichtig. Für die Gewinnermittlung sind Vorauszahlungen und Abrechnungsergebnis periodengerecht zu erfassen.

   In der Praxis

   Nebenkostenvorauszahlungen werden häufig als Ertrag gebucht und die Abrechnung Jahre später vergessen. Wir führen sie auf eigenen Konten, sodass die Abrechnung jederzeit möglich ist – auch wenn ein Mieter ausgezogen ist.